Immobilien: smarte Konzepte

Dienstag, 07. April 2015
Foto: www.johannmayr.de

Der Online-Boom erschüttert den Markt der Handelsimmobilien. Deshalb arbeiten Handel und Investoren an innovativen Retail-Konzepten, die auch den "digitalen" Konsumenten wieder auf die Fläche ziehen.

Die Digitalisierung hat im Handel einen Strukturwandel ausgelöst. "Das hat auch Auswirkungen auf den Handelsimmobilienmarkt“, stellt HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth fest. So stünden die Immobilien unter einem erhöhten Flexibilitätsdruck. Die Investoren und Projektentwickler müssten ihre Immobilien in immer kürzeren Abständen neu aufstellen. Außerdem seien wegen des wachsenden Online-Handels immer mehr Logistikflächen gefragt. In der aktuellen Umbruchsphase hätten es insbesondere kleine und mittelständische Händler, die nicht in Genossenschaften oder Verbundgruppen eingebunden sind, schwer. „Die Digitalisierung wird sich im laufenden Jahr fortsetzen. Stationäre Händler müssen sich darauf einstellen und ihre Geschäftsmodelle anpassen“, so Genth. Insbesondere im Aufbau digitaler Services über Smartphones liege noch großes Potenzial.

Tristesse in 1B-Lagen

Ein Blick auf den aktuellen Markt der Handelsimmobilien zeigt das Ausmaß der Misere. Nur noch in wenigen Großstädten steigen die Mieten weiter - allerdings auch dort nur in den absoluten 1A-Lagen, in denen die Nachfrage internationaler Händler auf ein chronisch knappes Angebot an Geschäftsräumen trifft. Abseits dieser Handvoll an Top-Lagen bietet sich oft ein Bild der Tristesse, Die Leerstände steigen, und die Preise sind im freien Fall, wie ein Blick in die Immobilienportale zeigt. Ursache ist vor allem der Niedergang des kleinen und mittelstständischen Fachhandels, der der Online-Konkurrenz nichts entgegenzusetzen hat. Aber auch Einkaufscenter geraten aus denselben Gründen unter Druck, einige inzwischen sogar erheblich, wie die zuletzt rasch gewachsenen Leerstände und die bereits in die Öffentlichkeit getragenen Klagen von Mietern zeigen. Die Mieten zuzüglich der Centermanagement-Umlagen, die allein nicht selten zehn Prozent vom Umsatz kosten, führen bei sinkenden Umsätzen ins betriebswirtschaftliche Aus.

Frequenzrückgänge belasten Städte und Gemeinden

"Stationär verliert, Online dürfte auch 2015 noch einmal 15 Prozent gewinnen", lautet der Befund des HDE. "Die Frequenzrückgänge belasten Städte und Gemeinden." Das belegt auch die IfH-Studie „Vitale Innenstädte“. "Ja, ich kaufe verstärkt online ein und besuche daher diese Innenstadt zum Einkaufen seltener", sagten im Schnitt 20 Prozent der befragten Konsumenten. Der Handelsverband HDE ruft deshalb Wirtschaft und Politik zu einer "Allianz für die attraktive Innenstadt" (s. Kasten) auf.

Showroom statt Großfläche

Der Handel selbst und auch Investoren sowie Vermieter haben auf diese Entwicklungen bereits reagiert. Ein nationaler SB-Warenhausbetreiber hat seine zuvor riesigen (Nonfood-)Flächen an mehreren Standorten verkleinert und die freien Flächen zu Fachmarkt-Einkaufscentern auf der grünen Wiese umgestaltet. Nach Beobachtung der Immobilienexperten der Münchener BBE Handelsberatung ist dieser Weg erfolgreich, denn die neuen Geschäfte profitieren von der Frequenz des SB-Warenhauses. Ähnlich sieht ein Erfolgsmodell bei der Umgestaltung bestehender innerstädtischer Einkaufscenter aus. Auf welche Weise sich der Online-Handel konkret auf den Verkaufsflächenbedarf an einem bestimmten Standort auswirken kann, zeigt das neu eröffnete Einkaufszentrum Mona in München. Bemerkenswertes befindet sich im Erdgeschoss: Hier wird ein Großteil der Fläche von Unternehmen genutzt, die eigentlich im Online-Handel zu Hause sind. Der Online-Elektrohändler Cyberport ist im Mona auf 900 Quadratmetern präsent. Der Versandhändler für individuell konfigurierte Sofas BelMoba hat 400 Quadratmeter und der Versandhändler für Fahrräder Rose 300 Quadratmeter angemietet. Für Rose und BelMoba ist es der erste stationäre Laden überhaupt (abgesehen von Verkaufsflächen am jeweiligen Firmensitz). Markus Wotruba von der BBE Handelsberatung zum Konzept: „Diese Flächen sind nicht als Läden im herkömmlichen Sinne zu verstehen. Sie dienen vielmehr als Showrooms, in denen die Produkte optimal präsentiert werden können.“ Zentrales Element des Rose-Ladens ist die „Interactive-Wall“, die wie ein Tablet funktioniert. An dieser kann der Kunde gemeinsam mit einem Berater sein Fahrrad individuell zusammenstellen. Dieses wird nach Kauf wahlweise in den Laden oder nach Hause geliefert. Online- und Offline-Services greifen hier ineinander.

Tool zeigt Auswirkungen des Onlinehandels auf den stationären Handel

Der Vergleich der Verkaufsflächen des Mona und des Olympia-Einkaufszentrums zeigt laut BBE, dass im Mona vom Vertreter der jeweils gleichen Handelsbranche wesentlich weniger Fläche angemietet wurde. So bietet der Fahrradhändler Rose auf 300 Quadratmeter zwölf Fahrräder an, während BikeMax bis vor kurzem noch mit einer Verkaufsfläche von mehreren Tausend Quadratmetern am Standort vertreten war. Es stellt sich demnach die Frage, ob mit Zunahme des E-Commerce die Zahl der Showrooms steigen und damit gleichzeitig der Bedarf an Verkaufsfläche sinken wird. Wotruba: „Für die Beantwortung solcher Fragen gab es bislang keine zuverlässige Prognosemethode. Mit dem neu entwickelten Analysetool e-Impact von BBE Handelsberatung und elaboratum können nun belastbare Antworten gegeben werden.“ Das Tool zeigt die Auswirkungen des Onlinehandels auf den stationären Handel: Es prognostiziert, wie der Flächenverbrauch einer Einzelhandelslage infolge des E-Commerce in den kommenden zehn Jahren zurückgehen wird. Als Rechenbeispiel zieht die BBBE ein Shoppingcenter in Stadtteillage einer deutschen Millionenstadt mit einer Verkaufsfläche von rund 18.000 Quadratmetern heran - und kommt zu durchaus ermutigenden Ergebnissen für einen neu aufgestellten stationären Handel. Das e-Impact-Tool prognostiziert, dass im Jahr 2025 durch den Onlinehandel rund 400 Quadratmeter weniger in dem Objekt benötigt werden. Der E-Commerce wird dieses Center demnach nur im geringen Ausmaß treffen. Der Betreiber kann einen Flächenrückgang zudem gezielt vermeiden, indem er mit Maßnahmen wie einer Miet- oder Konzeptanpassung entgegensteuert. Anders aber die Situation in der Fußgängerzone einer Stadt in Nordrhein-Westfalen mit 50.000 Einwohnern: Die Lage wird nach Berechnungen mit dem e-Impact-Tool mit einem Flächenrückgang von zwölf Prozent (rund 4.100 Quadratmeter) bis 2025 stark vom Onlinehandel betroffen sein. Hier müssen die betroffenen Einzelhändler Gegenmaßnahmen ergreifen, um den zu erwarteten Flächenrückgang zumindest abzuschwächen.

Entwarnung für Lebensmittelhandel

Die Frage, ob man mit den bisherigen Mietlaufzeiten von 15 bis 20 Jahren nicht über kurz oder lang ins betriebswirtschaftliche Abseits läuft, stellen sich inzwischen auch die Standortentwickler im Lebensmittelhandel. Die BBE-Berater haben den Markt im Auftrag eines nationalen Großflächenbetreibers analysiert - und konnten Entwarnung geben. Aus verschiedenen Gründen werden sich Onlinehändler mit Lebensmitteln in absehbarer Zeit schwer tun und maximal sechs Prozent Umsatzanteil erreichen, so die BBE-Expertise (s. Interview). Gleichwohl rät die BBE auch dem FMCG-lastigen Handel wie Lebensmittel- und Drogeriemärkten, seine Kunden mit modernen Ladenkonzepten, Online-Beratung und Multichannelkonzepten wie zum Beispiel Online-Bestellmöglichkeiten in die neue digitale Einkaufswelt mitzunehmen.

Info

Der Handelsverband HDE ruft Wirtschaft und Politik zu einer "Allianz für die attraktive Innenstadt" auf und sieht dabei vier zentrale Handlungsfelder:

  1. Ein attraktives Umfeld, vielfältige Dienstleistungs- und Freizeitangebote und gute Erreichbarkeit sind wesentliche Voraussetzungen für die Wettbewerbsfähigkeit des stationären Einzelhandels.
  2. Die Ladenöffnung ist ein wesentlicher Attraktivitätsfaktor für die Innenstädte. Länder und Kommunen sind gefordert, gesetzliche Spielräume zu nutzen.
  3. Die Steuer auf Mieten und Pachten bedroht die Existenz der innerstädtischen Fachhandels. Gefragt ist eine Reform der Gewerbesteuer.
  4. Der Handel braucht die Digitalisierung der Fläche. Benötigt wird W-LAN in jeder Innenstadt.

 

Interview

Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE Handelsberatung, über den Strukturwandel im stationären Handel und dessen Optionen für die Zukunft.

Herr Stumpf, welche gravierenden vom E-Commerce getriebenen Veränderungen beobachten Sie im stationären Einzelhandel?
Der E-Commerce ist der Treiber schlechthin und setzt viele stationäre Unternehmen weiter betriebswirtschaftlich unter Druck. Bei real betrachtet weitgehend stagnierenden Gesamtumsätzen sorgen vor allem die Online-Pure-Player für eine Verdrängung der stationären Umsätze. Neben dem Überfluss im Warenangebot gibt es aber auch noch einen Überfluss im Informationsangebot. Früher war der stationäre Handel die Informationsquelle Nummer 1, heute sind es die Onlinekanäle aller Art. Auch dies führt zu weniger Frequenz im klassischen Handel.

Welche Konzepte gibt es gegen die Online-Konkurrenz?
Multi-Channel ist die vielfach erfolgreiche Antwort der starken stationären Händler. Damit nehmen auch sie am 24-Stunden-/7-Tage-Geschäft teil. Die Botschaft solcher total vernetzten Kanäle lautet: 'Lieber Kunde, es ist völlig egal, wo Du bei uns kaufst, wir sind immer überall für Dich da'. Darüber hinaus gilt es, moderne Technologien aller Art in den Shops einzusetzen oder zumindest auszuprobieren. Ein Beispiel sind virtuelle Sortimentserweiterungen über angeschlossene Online-Plattformen. Auch die Beratungsleistung kann mit Hilfe von Tablets erheblich gesteigert werden. Die Praxis zeigt, dass sich das auf jeden Fall auszahlt, wenn die Maßnahme zum Geschäftsmodell passt.

Wie beurteilen Sie die Entwicklung im Lebensmittelhandel?
Nach unseren eingehenden Marktanalysen dürfte der Online-Umsatz mit Lebensmitteln von derzeit 0,6 Prozent auf etwa fünf bis sechs Prozent steigen. Zweistellige Anteile erwarten wir nicht. Denn der LEH in Deutschland profitiert von seinem sehr engmaschigen Filialnetz mit bundesweit kurzen Einkaufwegen und von seinen extrem niedrigen Preisen. Einer der größten Promoter für den E-Commerce ist der Preis. Hier haben Online-Händler bei FMCG aber keinerlei Spielraum. Ein weiterer Trend, der dem E-Commerce entgegenläuft, ist die Rückkehr des LEH in die Städte. Auch in Ballungsgebieten haben wir wieder eine gute Versorgung. Ein Treiber des E-Commerce ist der Kauf außerhalb der Öffnungszeiten. Hier sind die Unterschiede in den Bundesländern groß. So ist zum Beispiel in Berlin bei Öffnungszeiten bis 24 Stunden der Online-Kauf deutlich weniger reizvoll als im restriktiven München.